告别印花税时代？澳大利亚新州税制改革到底意味着什么？
最近在新州财政预算提出的印花税改革草案，成为大家关注的热点。因为印花税，或拟更改成的年度物业税，属于各州自行管理的州税，而不属于联邦体系下澳大利亚税务局（ATO)的管辖，所以此项改革如果通过，会对每位新州房产拥有者的投资成本和所得税带来重大影响。澳大利亚新州税制改革到底意味着什么？
一、为什么新州会对印花税改革？
因为州政府知道印花税是一种被大家鄙视的税种。高额费用通常在选举时被用作政治热点，但被认为过时且效率低下。这项提案将逐步取消印花税，并以新的现行税收代替以提高新南威尔士州的经济。州财政部长 Dominic Perrottet 的计划中，买主可以在支付印花税的现状还是对土地价值征收较小的年度税之间进行选择。这种转变将减轻购房者进入房屋的财务障碍，但同时也将为政府提供更可靠的收入来源。在经历了一年的房地产市场动荡之后，新南威尔士州的印花税收入将比通常每年的平均收入少，因此需要进行改革。新州政府的改革牵一发而动全身，何况这类影响到每家每户创建美好未来生活的重大决策为了更好的顺应民意，新州政府还开放了改革意见征询通道，申请递交将于2021年3月15日截止。
自住者现在平均要支付其购买房价的4％作为印花税，因此，新州政府应发挥更大的领导作用，以消除购房障碍。支付大量印花税会影响物业客户的决定，无论他们处于何种生活阶段。对于首次购房者，空巢老人和小型装潢商来说，取消印花税尤为重要。虽然新南威尔士州预算案的改革可能被证明是一个充满希望的开端，但用另一种税种代替并不能解决澳大利亚房地产市场面临的长期问题。印花税改革是一项重要的工作，它将为经济带来显著的"敲门砖"收益，并帮助澳大利亚人在他们生活中的任何阶段都为其提供正确的住房解决方案。现在是澳大利亚财长们认真摆脱印花税的时候了。
二、新州税制改革会对哪些人群造成影响？
Canstar集团金融服务执行官 Steve Mickenbecker 表示:地税制对于认为印花税是进入房地产阶梯的又一障碍的购房者来说可能是一个胜利。与购买时一次性缴纳的高额印花税相比，地税不大可能扭曲住户的选择，并且从长远来看应该会导致更有效的住房分配。由于没有与买卖交易相关的税收，这可能意味着首次购房者可以更早进入市场，减少对空巢老人的降价和家庭升级的抑制，以满足不断增长的生活需求。Canstar研究表明，在相对较短的时间内搬迁的家庭将获得更好的土地税，而在当地居住超过14年的家庭将支付更高的税款。
1.没有购房计划者
这项拟议的印花税改革将为那些希望将来购买物业的人提供更多选择。如果这项改革落实下去，除非您要购买房产，否则就不会有任何变化。已经缴纳过印花税的业主将无需缴纳年度物业税。不会重复征税。
2.首套房产购买者
根据拟议的变更，符合条件的首次置业者可以获得25,000澳币的补助，并可以选择支付一次性印花税或年度物业税。例如你准备购买第一套房子，预算为75万澳币，随着家庭的成长，将在未来几年内升级到更大的房屋。购买新房时，可以选择支付一次性印花税或拟议的年度物业税。作为合格的首次购房者，他们还可以根据需要获得25,000澳币的补助。为了提供随着家庭成长而移动的灵活性，选择支付年度物业税而不是印花税，并在10年内可节省$14,305(=29,085-14,780)。
3.新房购买者
如果您打算购买新房，则可以选择支付前期印花税或年度物业税。通过选择适合您的生活方式和未来计划的选项，您将有可能省钱并具有更大的灵活性。
4.经常搬家者
有很多人会因为工作或者其他原因灵活的选择他们需要的区域和房屋，这样的人群，可以选择支付愿意选择支付年度物业税，可在7年内节省69,154澳币(=80,505-11,351)。
5.退休老人空巢者
目前澳洲市场有很多老年人在自己退休后选择重新购入房产，作为养老场所，并长期居住，如果是这样的情况下，假如这个在同一栋房屋中计划待20年决定支付一次性印花税，在此期间可节省27,563澳币（=54,398-26,835）。
6.租房者
这项拟议的税制改革不会对房客直接产生影响，但也不能排除因为房东成本的变动而被迫接受房租上涨。如果政府实施这项改革，他们也可以对拟议的年度物业税对租金的影响充满信心，毕竟影响房租的因素有很多，所以无法一概而论。另外政府势必也会采取措施保护租户免受年度物业税引起的短期变化的影响。这可能包括主动监控租赁市场，或管理将房产税转嫁给住宅或商业租户的立法。
7.房产投资者
（1）购买住宅投资物业
住宅投资者在购买投资物业时可以选择缴纳印花税和土地税或年度物业税。物业税将把印花税和土地税合二为一。如果您是住宅投资者，您将比自住业主支付更高的物业税税率。您要支付的金额将基于单个物业，而不是总计土地所有权。
（2）活跃投资者
例如计划购买住宅投资型物业。在10年后出售，并利用赚到的钱为再下一步的投资物业提供资金。作为住宅投资者，可以选择支付印花税和土地税，或拟议的年度物业税。如果选择支付年度物业税，因为根据提议的变化在10年内这可节省18250澳币（=101，755-83,505）。同时还可用来税前扣除年度物业税而在所得税申报中受益。印花税也可以抵扣，不过得等到处置住宅投资型物业计算资本利得税的时候作为购买成本相抵。
（3）购买商业地产者
根据拟议的变更，如果您打算购买商业物业，则可以选择支付印花税和土地税或年度物业税。每年的物业税将印花税和土地税合二为一。商业地产所有者比自住业主要支付更高的物业税税率。如果您是企业主，拟议的年度物业税可以为您的业务发展提供机会，使其拥有更频繁地迁徙和扩展的自由。您也许还可以从较高的所得税减免中受益。
（4)企业主
企业主可以因支付年度物业税增加了所得税扣除额从而在税收上受益。为了灵活考虑随着业务扩展而需要迁址的决策，选择支付年度物业税，并在五年内可节省$11,879（=159,228-147,349）。
三、新州税制改革会对澳洲房产市场造成什么影响？
（一）房产市场会有两级分化的情况产生
First National Real Estate首席执行官 埃利斯先生认为：拟议的改革的好处意味着就业和国内生产总值的收益，因为消除印花税带来的搬迁障碍后，劳动力流动性将得到改善。提案将建立一个两极的房地产市场，可能会带来复杂性，使某些物业的可销售性较其他物业低。如果购买者选择支付年度财产税而不是一次性印花税，所有随后的购买者将被迫支付年度土地税。这将有可能使锁定在年度税收制度中的房地产对精打细算的人和具有长期居留意愿的资本的购买者的吸引力降低。有些人还认为，年轻家庭所需的较大房屋（由资产丰富/现金贫乏的退休人员占用）被排除在市场之外（且使用效率低下），因为退休人员因需要印花税而不愿缩减规模支付下次购买的费用。
（二）买家会保持观望态度暂停购买
新南威尔士州政府一直坚持认为，降低印花税将推高房价，因为购买者将有更多的钱可以花。如果政府的假设是正确的，那么对价格的影响将很有趣，因为房价不是由卖方决定的，而是由竞争中的购买者决定。这些购买者将有可用的资金，否则将被用于征收印花税，但可以用来与收购价格竞争。因此，如果这一假设是正确的，购买者将不会省下任何钱，但却会终身承受土地税的负担。所以很多人都会保持观望态度，暂停购买，这一宣布有可能对房地产市场造成数月的不利影响。
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